公募REITs来了,“低门槛”投资房产有哪些门道?

2020年10月14日

公募基金门槛

国内谈家庭财富管理,都绕过不过房地产这个话题。然而,对于很多投资者而言,投资房产资金量大、难出手、购买流程繁琐等问题始终存在。能不能不离开房地产投资领域,又降低投资“门槛”、增加房子的流动性呢?将一套房子的价值“切”成许多小份额,由不同的投资者按需购买不同份额,再持有、转让,这样投资房产,烦恼会不会迎刃而解?公募REITs(不动产投资信托基金)正是这样一个既有利于解决“房住不炒”难题,又有利于丰富居民财富管理的创新型工具。

公募REITs是什么?这类基金通过向投资者发行信托(基金)份额来募集资金,并由专门机构投资到房地产项目(或其他基础设施项目)中去,投资者按比例获得项目产生的收益。普通投资者通过购买REITs份额,可以降低参与房地产资产投资的门槛并分享其收益,又可在交易所快速买卖实现投资收益。可以说,公募REITs能让笨重的房产投资“轻起来”,让资金量大的投资门槛“低起来”,让静止的房地产“流动起来”。

中国证监会、国家发改委日前联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》)。同时,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)(下称《征求意见稿》)。这意味着,投资者垂涎已久的REITs产品终于渐行渐近了。

根据《通知》,基础设施REITs聚焦重点行业,优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。

对于海外市场而言,REITs这类品种的发展已经相当成熟。据相关数据统计,全球REITs的规模超过了1.5万亿美元。目前国内的“类REITs”产品在投资者资格、募集方式、上市交易模式等方面多有限制,多数类REITs没有实现公开募集和公开交易上市。

中国证券投资基金业协会会长洪磊表示,公募REITs以优质公共不动产为投资标的,可以将实体经济中最有价值、投资回报最稳定的部分资产转化为大众可投资资产,推动基础资产、投资工具、投资理念的长期化公募基金门槛,将“散户化”资金“机构化”,促使追求二级市场价差的短期投资行为转化为符合投资者生命周期和风险特征的长期投资行为。

普通投资者购买REITs应该注意什么?首先,应该知道REITs的赚钱方式和流程。德邦基金总经理陈星德表示,REITs主要收益来自于持有不动产的租金收入,适合长期投资,是养老金和保险资金等长期资金的重要投资标的之一。海外市场的数据显示,REITs长期投资回报具吸引力。REITs能提供稳定的分红,上市REITs的报告和披露受金融监管机构、公认会计准则以及相关证券交易所监管。此外,RETIs和其他资产相关性低,在组合中加入REITs,可分散风险。

其次是投资风险。陈星德提醒,REITs投资包含以下风险:疲软的租赁市场、利率上升、不动产市场价格下滑、不利的资本募集环境、高负债水平、管理人相关风险等。如果赶上房地产市场疲软,投资者的收益可能也会打折扣。

什么人能买卖公募REITs?中国REITs联盟秘书长王刚介绍,目前国内试点公募REITs还没有正式来开,从存量的类REITs产品看,以私募形式为主(定向200人发行的限制),主要面向机构投资者和特定的专业投资者。按照已经发行的国内首只投资REITs项目的公募基金——鹏华前海万科REITs看,发行期间单个投资者的单笔认购门槛为10万元,在产品成立并上市后,在二级市场则10000元即可参与交易。未来发行的试点公募基金持有REITs的模式可能门槛低至每份1元,在交易所买卖的机制将更具流动性优势。

国务院发展研究中心REITs课题组长孟晓苏表示,REITs是以优质不动产资产为锚的股票,将是我国稳健型投资人的最佳选择之一。我国需要推出这种锚定在优质不动产资产上、有定期分红的证券化产品来丰富资本市场和居民财富管理市场。我国股市投资人中的那些老年股民散户,也应成为稳健型投资人。待我国有了REITs流通市场,广大投资者就可以购买这种安全性、收益性与增值性都很强的证券化产品。(经济日报记者 周琳)返回搜狐,查看更多