中梁控股上市首日股价上涨7.21% 总市值突破210亿元

2020年10月19日

2019年7月16日,中梁控股正式在香港联交所挂牌交易,股票代码(02772.HK), 新股发行最终定价为5.55港元/股。截止收盘,中梁控股股价上涨0.4港元,报5.95港元,较发行价上涨7.21%,按收盘价计算,市值达到210.04亿港元。

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上市首日表现高光

近两年来,在宏观层面持续加强金融监管、去杠杆及信用紧缩的大背景下,开发商面临着越来越严酷的融资困局,继而纷纷选择加快赴港上市的步伐。据掌柜财经不完全统计,自2018年至今,已有近十家中小型房企扎堆赴港IPO,而中梁是其中规模最大的开发商。

从上市首日表现来看,中梁表现高光,午间最高价达6.22元,午后小幅回落最终报收5.950元。掌柜财经统计2018年以来上市的8家房企数据中,美的置业、恒达集团等房企均在开盘首日遭遇破发。此外正荣地产、大发地产、德信中国、银城国际等房企在上市首日经历冲高回落之后,最终基本以平盘报收,仅有大发地产上市首日以大涨收盘。

对此,有港股地产分析师向掌柜财经表示,中梁若能能保持规模增速,控制好成本和负债,其股价与市值将得到进一步提升。从市场表现来看,正荣地产、美的置业、大发地产等发展势头良好的新上市房企最新股价较其上市发行价涨幅均在24%以上。

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3年实现千亿飞跃

中梁控股1993年成立于温州,2016年将总部迁于上海,并按下了快速发展的按钮,以三年时间跑进行业前20,成功跨入千亿阵营。

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根据最新版本招股书数据显示,中梁营业收入从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿,年复合增长率高达221.4%;2016年、2017年、及2018年全年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿,年复合增长率超过70%。

另外,在2019年中梁继续高增长的发展势头。在2019年前4个月,中梁控股合约销售总额达到377亿元,而在前三个月这一数值尚为248亿元,4月单月增加129亿元。

对此,中梁控股认为在业务发展中施行的“阿米巴生态系统”是实现业绩高速增长的重要原因。在“阿米巴生态系统”的推动下,中梁控股区域集团公司的数量由2016年底的19家扩展至2018年底的69家,中国境内子公司数量则由223家增加至839家,员工数量更是从2100人扩张至1.25万人。

同时,高周转也成为中梁迅速发展的助推器,中梁控股对于纯新项目采取“456模式”,即4个月开盘,5个月现金流回正,6个月资金进行第二次投入。

聚焦三四线城市到二线城市的重心转移

中梁控股3年时间内从百亿房企晋升至千亿房企,背后是其从区域性走向全国性房企的过程。

发迹于温州的中梁曾是浙江三四线城市的“小霸王”,于2016年进行全国化扩张,凭借19年的房地产经验及在区域扩张策略引导下,中梁已从区域性房企成功转变为全国性房企。

据了解,中梁控股于1933年在温州成立,后来十年一直于温州及浙江区域发展,2002年才开始进入江苏市场。2009年,中梁控股首进上海,将业务聚焦于长三角。直到2016年中梁控股将总部搬至上海,全国化步伐加速,进军安徽、福建及江西省等地区。

在扩张方向的选择上,中梁期初瞄准三四线城市。2016-2018年上半年中梁控股抓住了棚改政策红利下三四线城市楼市爆发带来的机遇。

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数据显示中梁地产股票代码,2016-2018年,中梁控股分别获得63块、119块、221块地。其中对应分别有34块、88块、168块地位于三四线城市,占比分别为54%、74%、76%。可以看出,三四线城市在中梁过去新拿地快中占据了极大比重。

不过随着三四线城市“棚改”红利消退,房地产市场逐步降温,中梁控股迅速对房地产变化作出对应及调整,从2018年7月份以后,把重心向二线转移,不断加大对于二线城市的投资比重。

同时,招股书显示,中粮控股持续扩大在重点二三线城市的投资力度,今年以来新进西安、天津、大连、南京、南昌、福州和贵州等,优化投资布局结构。2019年前4月中梁控股在二线城市的拿地金额占比已经达到了56%。

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截至2019年3月31日,中梁控股已实现中国五个核心经济区域(即长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济圈、海峡西岸经济区及珠三角经济区)布局,覆盖23个省市的124个城市。