解读公募 REITs:基金管理人做好充分准备有这些硬件要求

2020年10月14日

2020 年 8 月 3 日公募基金管理人,国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(下称“申报工作的通知”)。同 4 月 30 日的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相 关工作的通知》(下称“通知”)相比,“申报工作的通知”细化了对试点项目和申报材料的具体要求,对项目申报具有极强的指导意义。

而经过 3 个月的公开征求意见,2020 年 8 月 6 日,中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(下称“指引”)。同 4 月 30日的征求意见稿相比,本次指引在基金扩募、基础设施项目收购方面进行了关键性的修改,在尽职调查、投资者适当性管理、信息披露等方面也进行了细化,市场普遍预期基础设施 REITs 试点项目即将正式启动。

上海证券《公募 REITs》研报解读中指出,本次发布的“申报工作的通知”和“指引”在各方面都进一步细化到可执行层面,特别是“指引”更是明确了基础设施基金通过“购买+运营+退出”底 层基础设施项目的投资策略,通过租金、收费等稳定现金流和固定资产升值为基金投资价值分析投资者带来回报的基本设计框架,基础设施基金的正式开闸指日可待。

对于历来在二级市场专研股票债券投资组合管理的而言, 基础设施基金在投资思路和管理模式上差异极大,可被视为大资管行业的一片蓝海市场。一般来说,创新业务会由头部公司拔得头筹,由于基础设施 REITs 业务的特殊性,母公司或者旗下资管子公司有 REITs 或类 REITs 业务的研究或实践经验的基金管理人可能占据先发优势,而那些希望借助该业务实现弯道超车的中小基金公司也抱有浓厚的兴趣。

有志于参与的基金管理人必须做好充分的准备。

硬件要求:设置独立的基础设施基金投资管理部门,配备不少于 3 名具有 5 年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员,其中至少 2 名具备 5 年以上基础设施项目运营经验;软件要求为:项目遴选能力、基础设施资产定价能力、项目运营能力、再融资能力、风险控制能力等等。

公募基金管理人在外聘关键人才的基础上,必须同步推进按照《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》的要求重新整合公司现有人才、组建团队、梳理再造投资及投后运营管理流程,在此期间公募基金管理人,风控、合规及投资者教育相关功能的团队建设应该是重中之重。毕竟,压实中介责任,保护投资者的合法权益是我国资本市场改革发展的主旋律。合理设计考核与激励机制,最大化地激发团队成员的积极性,也有助于保持基金管理人在这个蓝海市场中的先入优势。

本次“申报工作的通知”和“指引”的公布,使得基础设施 REITs 同成熟市场 REITs 进一步趋同,针对 REITs 的税收中性政策可能成为唯一区别。

公募基金管理人